上周和做私募的老王喝酒，他突然盯着酒杯冒出一句：”现在买写字楼，就像在机场等一艘船。”这位十年前靠深圳甲级写字楼实现财富飞跃的老江湖，如今却对着满城灯火摇头苦笑。
我去年差点栽在这个坑里。有家中关村的科技公司退租，业主急着套现，报价比周边低15%。看着落地窗外川流不息的车河，我几乎要签支票了——直到发现隔壁整层空置了九个月，物业经理悄悄说：”这栋楼里玩金融P2P的跑了一半，现在挂牌价都是做给银行看的。”
写字楼投资的游戏规则早就变了。过去那种”地段决定论”在远程办公时代遭遇降维打击——曼哈顿顶级写字楼空置率突破18%的新闻像个黑色幽默。我认识的一位上海房东甚至开始给租户送精酿啤酒月卡，只求别搬去更便宜的联合办公空间。
真正聪明的玩家开始玩”空间改造术”。广州有个朋友把珠江新城半层写字楼改成带直播间的共享办公区，租金反而比传统模式高出30%。”现在租户要的不是大理石前台，而是能拍短视频的ins风角落。”这种转型成本不菲，但比起眼睁睁看着空置率吞噬收益，不如主动给自己动手术。
最让我警惕的是那些打着”资产配置”旗号的销售话术。他们永远会给你看2008-2018年的收益率曲线，却绝口不提现在写字楼大宗交易溢价率已从曾经的25%跌到个位数。某个外资行朋友私下说：”现在接盘的多是自用型企业，纯投资者都在悄悄撤场。”
或许未来写字楼的价值会分裂成两个极端：要么是陆家嘴、中环这类永远不缺金融机构撑场的顶级地标，要么是能改造成医疗实验室、教育综合体的功能型物业。中间那些玻璃幕墙盒子——恕我直言——可能会成为本世纪最沉重的钢筋混凝土遗产。
如果你还执意要入场，记得带好三样东西：能扛住24个月空置期的现金流，能把空间玩出花样的运营团队，以及最重要的——一颗看见隔壁挂牌价腰斩时不会心肌梗塞的强大心脏。
（配图建议：某城市夜景中零星亮灯的写字楼特写，窗格黑暗处仿佛凝视深渊的眼睛）
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