上周和做地产私募的老王喝酒，他苦笑着晃荡杯里的威士忌：”现在找钱比找对象还难，去年谈好的银团贷款，临放款前利率硬生生抬了150个基点，对方风控轻飘飘扔了句’要不您再看看信托渠道？'”——这种荒诞剧每天都在资本市场上演。房企融资成本早已不是财务报表上冰冷的百分比，而是折射行业生态的棱镜，照出资本嗜血的本能与政策调控的刀锋。
有意思的是，当我们谈论融资成本时，总习惯性把目光锁定在年化12%的信托或15%+的美元债这类显性数字上。但真正掐住房企咽喉的，往往是藏在协议条款里的”软成本”：某家闽系房企为获取某国有行贷款，被迫承接对方指定施工方高于市场价20%的总包合同；另一家TOP20企业发行ABS时，被要求额外购买通道方推荐的违约保险——这些隐性对价折算成综合融资成本，往往比票面利率高出3-5个百分点。资本从来擅长用绅士手套包裹攫取的利爪。
我始终怀疑所谓”风险定价”理论的虚伪性。2021年某暴雷房企发行美元债时，国际评级机构给出的违约概率模型显示其三年内风险值低于行业均值，结果不到半年就实质性违约。更讽刺的是，该房企崩盘前三个月，其旗下项目公司竟以土地抵押获取了某股份制银行利率仅5.8%的开发贷——风控系统在非理性繁荣面前活像皇帝的新衣。当下某些国资背景房企能拿到4%以内的低成本资金，真是因为经营能力卓越？或许更像是体制内信用贴现的游戏。
最近在长三角调研时发现个诡异现象：某本土房企融资成本较去年同期下降200基点，但工程款支付周期从90天拉长到180天。这种成本转嫁把戏让我想起菜场大妈往猪肉注水——表面看融资端省下几个点，实则把供应链变成隐形资金池。当供应商开始要求带现金票提货时，整个行业的信用毛细血管正在大面积坏死。
或许我们该重新定义”融资成本”的计量维度。当某房企为维持现金流接受年化24%的过桥资金时，它真正消耗的不是财务费用，而是拿地窗口期错失、产品研发预算削减、甚至精装标准暗降带来的长期价值损耗。就像被迫服用兴奋剂的运动员，短期绩效提升的代价是机体不可逆的损伤。
站在2023这个行业裂变节点，融资成本的分化正在重构战场规则。国企与民企之间动辄500基点的融资利差，本质上是用所有制属性给风险定价——这或许比市场化的风险判断更残酷，但这就是信用重构期的生存法则。老王最后醉醺醺拍着我肩膀说：”现在能活下来的房企，要么亲爹够硬，要么敢玩俄罗斯轮盘赌。”玻璃杯碰撞的声音，像极了这个行业断裂的脆响。
原创文章，作者：林凤百科，如若转载，请注明出处：https://mftsp.com/6537/
