上周和一位做私募的老友喝酒，他半开玩笑地说：”现在最稳妥的赚钱方式，就是把钱借给那些盖楼的——当然，得是能还得起的那种。”这话让我愣了半天，突然意识到原来我们这代人最熟悉的投资标的，竟然是那些看得见摸得着的钢筋水泥。
说起来挺讽刺的。十年前大家还在讨论”不动产证券化是不是洪水猛兽”，现在连小区门口的大妈都知道REITs能分红。但真正让我觉得有意思的是，当所有人都在追逐那些光鲜亮丽的资产包时，很少有人注意到债权投资这个看似老土却暗藏玄机的领域。
我记得2018年参与过某个二线城市商业综合体的债权项目。当时团队里有个90后分析师信誓旦旦地说：”这地段五年内必成新CBD。”结果呢？三年过去，那栋楼至今只有负一层的超市在营业。最魔幻的是——我们这个债权计划居然年化收益还维持在8%以上。后来才想明白，原来开发商把地皮抵押给我们的同时，又把在建工程抵押给了银行，银行转头又做了个理财产品卖给散户…这套俄罗斯套娃式的融资游戏，简直比盗梦空间还烧脑。
现在很多年轻人一提到不动产就皱眉，觉得这是上个时代的产物。但你们知道吗？去年某头部互联网公司总部大楼的债权投资人里，30岁以下的新锐基金经理占比竟然超过40%。这些人一边在抖音刷着”逃离996″的视频，一边精准计算着写字楼里每个工位的现金流贡献——这种分裂感让我时常恍惚，到底是我们投资不动产，还是不动产在投资我们这个时代？
最近让我失眠的是个新现象：越来越多的物流仓储债权项目开始采用智能估值模型。算法能精确到”每平方米仓储面积对应多少件快递包裹周转率”这种程度。但上个月参观某个智能仓库时，看着AGV小车在货架间穿梭，我突然意识到这些冷冰冰的数据永远算不出——三公里外那个小吃摊老板，因为仓库租金上涨不得不把煎饼果子涨价五毛钱的人间真实。
有时候觉得，我们这些玩债权的人像极了中世纪的行脚医生。看着项目的CT片（资产负债表），把着现金流的脉，开着杠杆的方子，却永远治不好那个叫”周期率”的宿命病。特别是在这个魔幻的2023年，当办公楼空置率和奶茶店密度成为反向指标，当学区房估值和出生率出现死亡交叉…或许我们最该投资的，不是那些看得见的不动产，而是能看透迷雾的认知能力。
（注：文中涉及具体案例数据均已做模糊化处理，请勿对号入座。投资有风险，本文不构成任何建议——毕竟连我自己都经常踩坑。）
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