上个月在陆家嘴的咖啡厅里，我听见隔壁桌两个穿着西装的小年轻兴奋地讨论着”终于能当上包租婆了”。他们说的是刚认购的REITs基金——用几千块钱就能拥有物流园区或高速公路的一小块砖头，听起来确实像那么回事。我搅拌着杯子里30块钱的拿铁，突然想起老家县城那个真正的”包租婆”王阿姨，她靠着三栋自建楼收租，最近却愁眉苦脸地抱怨空置率越来越高。
REITs这玩意儿被包装成”不动产民主化”的神器，让小白领们产生一种幻觉，仿佛自己真成了手握一串钥匙的房东。但恕我直言，这更像是资本精心设计的集体幻觉游戏。你看那些招募说明书里光鲜亮丽的现金流预测，却不会告诉你某个产业园可能正被新能源车企的退租潮困扰——就像我去年在苏州调研时看到的，整栋玻璃幕墙大楼亮灯率还不到三成。
最讽刺的是所谓”抗通胀”特性。理论上租金会随物价上涨，但现实是写字楼市场正在上演残酷的”囚徒困境”。我认识的一位物业经理私下吐槽：”现在业主们就像揣着炸弹抢椅子，宁可降价30%也要先把人骗进来。”这种底层资产的真实状况，经过层层包装后，到投资者手里就变成了年报里一句轻飘飘的”出租率小幅波动”。
让我说句政治不正确的话：REITs本质上是个”看天吃饭”的买卖，只不过把个体房东的焦虑转化成了基金持有人的集体焦虑。去年某保租房REITs遭遇大规模赎回时，那些以为买了”稳健资产”的投资者才猛然发现，原来不动产的流动性可以比混凝土还凝固。这让我想起2020年在美国见过的场面——某个购物中心REITs暴跌时，基金经理还在电话会议里强调”基本面良好”，而当时停车场里的荒草已经长得比人还高。
当然我不是全盘否定这种工具。在某个失眠的深夜，我翻完某只仓储物流REITs的180页评估报告后突然顿悟：或许我们不该把它看作投资不动产，而是在赌中国物流效率的提升速度？就像我跟踪的那只REITs，其真正价值不在于仓库本身的砖瓦，而在于其接入的智能仓储系统——那套系统能让分拣效率提升40%，这才是产生超额收益的魔法。
但问题在于，绝大多数人根本不会去读那些充斥着专业术语的文件。他们只看到”7%年化收益”的字样，就像看到房产中介橱窗里”学区房”三个字就血脉贲张。这种认知偏差让我联想到疫情期间的社区团购——人们以为自己买的是生鲜，其实是在为某个平台的算法数据买单。
说到底，REITs是个精致的矛盾体：它把最笨重的资产变成最轻盈的金融产品，却改变不了不动产本身的重力特性。就像我窗台上那盆塑料花，看起来永远鲜艳，但凑近闻终究没有真花的香气。或许某天我们会发现，真正值得持有的从来不是某个金融产品，而是那个能看穿包装纸的清醒头脑——尽管在当下，这种清醒往往显得特别不合时宜。
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