上周和老王喝酒，他突然盯着酒杯冒出一句：“你说这年头，到底是人在玩钱，还是钱在玩人？”老王做地产融资十几年，经历过黄金时代，也正在经历眼下的寒冬。他这话让我想起去年在陆家嘴听到的一个段子：某房企 CFO 在融资谈判桌上被要求用董事长家祖坟做抵押——当然这是个玩笑，但玩笑背后透着的凉意，却是真实的。
融创的案例特别有意思。表面看是教科书级的资本运作——高周转、高杠杆、高举高打，孙宏斌甚至被业内称为“并购狂人”。但我觉得这事儿不能光用财务模型解释。某种程度上，房企融资更像一场精心设计的集体催眠：投资人相信土地永远升值，银行相信政府不会让房企倒下，房企自己则相信总能找到下一个接盘侠。
我见过太多融资方案写得天花乱坠，现金流预测精确到小数点后两位，却唯独没人愿意算算人性的贪婪指数。2016年那波房企发债潮，3年内到期的美元债票面利率能压到5%以下——现在回头看，这哪是融资成本？简直是人性膨胀系数。当时有个做评级的朋友私下说，他明知某些房企的报表水分比游泳池还大，却不得不给投资级评级。“整个行业都在裸泳，你总不能独自穿着泳裤上班吧？”
最讽刺的是，融资最疯狂的时候，往往是项目最不值得投资的时候。2017年某top10房企在三四线城市抢地王，楼面价都快赶上周边二手房售价了。当时参加他们的投资人路演，CFO慷慨激昂地讲着“城镇化红利”、“消费升级”，我却注意到他PPT里悄悄把“刚性需求”改成了“改善性需求”——这个词藻游戏背后，是整个行业从造房子向编故事的战略转型。
现在暴雷声四起，当初那些穿着定制西装在五星级酒店讲PPT的融资高手们，突然开始集体怀念“稳健经营”。但你说他们真不知道风险吗？我看未必。去年某爆雷房企前融资总监转行做自媒体，有次喝多了坦言：“那时候KPI压着，你不把融资规模做上去，年底述职会上董事长看你的眼神比看暴雷公告还吓人。”
或许我们应该重新理解“融资”这个词。当房企把融资能力当作核心竞争力时，本质上已经承认自己不再是开发商，而是资本掮客——毕竟挖地基的速度永远赶不上印股票的速度。有个做建筑起家的老板曾跟我吐槽：“现在行业里最受追捧的不是懂工程的人，而是能搞来钱的人，哪怕这钱利息比高利贷还狠。”
最近注意到个有趣现象：还在挣扎的房企开始把“保交楼”写进融资方案。这招挺妙，把商业信用绑架成社会责任，让债权人不得不考虑爆破的民生成本。但我觉得这更像最后的心理战——当资本故事讲不下去时，只能掏出道德底牌。
老王最后喝了口酒说：“知道现在最荒诞的是什么吗？有些项目明明资不抵债，融资利率反而更高了。”他顿了顿，“就像明知病人救不活，家属却愿意花更多钱买人参吊命——这不是融资，这是赌场里加码。”
或许这场游戏最深的教训是：当融资脱离产品本身时，再精巧的资本操作都只是给泡沫化妆。而现在，我们都在等着看最后是谁，先听到镜子破碎的声音。
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