去年在陆家嘴的一场行业酒会上，我遇到一位手握三十套公寓的九零后投资人。他晃着香槟杯对我说：”我现在看房子，就像看股票代码一样，连户型图都懒得打开。”这句话像根刺一样扎在我心里——当居住空间彻底沦为资本符号，我们到底在为什么样的价值体系买单？
会计准则第3号把”投资性房地产”单独拎出来核算，表面上是个技术活儿，深究下去却折射出这个时代的价值认知分裂。准则要求用公允价值计量，但什么是真正的”公允”？去年某房企把自持商业体的评估值上调40%，理由是”地铁规划利好”，可隔壁小吃摊的老板娘告诉我，那个地铁站规划三年前就有了，最近反而因为资金问题要延期。这种魔幻现实让我不禁怀疑，我们是不是在用一个精确的数字游戏，掩盖价值判断的集体迷失？
我特别反感某些分析师把房地产投资称作”稳健的资产配置”。2017年我在雄安调研时亲眼见过，某栋写字楼三年内被转手五次，每次交易价都上涨15%，但实际入驻率从未超过30%。这种击鼓传花的游戏——恕我直言——和十七世纪荷兰的郁金香泡沫有什么本质区别？准则要求披露公允价值变动计入损益，可当数字脱离真实使用价值时，利润表简直成了现代版皇帝的新衣。
最讽刺的是折旧处理。准则规定投资性房地产可以不提折旧，这逻辑细想令人毛骨悚然：仿佛建筑物真的能摆脱物理规律永恒增值。我认识某位香港房东，持有铜锣湾商铺二十年来从未维修过，因为”反正估值年年涨，修了反而影响当期利润”。直到去年租户集体退租时才发现，楼宇管线老化到需要整体重建。这种财务处理方式，某种程度上是在鼓励我们对实体资产的系统性漠视。
现在很多机构喜欢用REITs包装资产包，美其名曰”金融创新”。但拆开那些炫目的产品说明书，底层资产很多是十年没翻新的老旧物业，靠着租金对赌协议和评估魔术维持现金流。有个做尽调的朋友跟我说，他最近发现某知名REITs底层资产里，有栋楼的消防验收记录居然还是手写扫描件——数字化时代里藏着前数字时代的隐患，这种割裂感让人不寒而栗。
或许我们需要重新思考”投资”的定义。上周参观某德国养老基金持有的公寓楼时颇受震动——他们每年会把1.2%的资产价值强制投入节能改造，哪怕这样做会短期拉低回报率。”我们要的是三十年后还能收租的房子，不是明年能卖高价的金融产品。”基金经理这句话，像记耳光打在我们急功近利的脸上。
准则第21条要求披露租金收入与当期价值的比率，这个看似枯燥的指标其实藏着玄机。我统计过沪深两市披露的数据，超过六成企业的租售比低于2%，甚至不如国债收益率。但所有人都在赌资本利得——就像在宴会上所有人都站着喝酒，没人敢第一个坐下，因为谁先质疑估值谁就会成为傻瓜。
或许某天我们应该在准则里增加这样的披露要求：”持有期间碳排放量”、”社区就业带动数”、”建筑寿命延长计划”。当冰冷的数字能讲述更完整的故事，当投资回报率不再是唯一的神祇，我们才算真正读懂了”投资”二字的分量。
毕竟，一栋建筑真正的价值，不该只是资产负债表上的数字，而应该是它如何在与时间的对抗中，守护一代代人的生计与记忆。
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