上周和一位做地产的朋友喝酒，他苦笑着掏出手机给我看了一条短信：”王总，月底过桥资金年化24%，需要的话明天就能到账。”我盯着那个数字愣了半晌——这哪是融资，分明是抢劫。
但更魔幻的是，他居然真的在考虑。因为从去年开始，他们公司已经在三家主流银行吃了闭门羹。”现在银行风控看到地产项目就跟见了鬼似的，”他灌了口啤酒，”明明抵押物足值，现金流测算也没问题，可审批表传到分行就卡死。”
这种荒诞感让我想起去年在郑州调研时见过的场面：某个烂尾楼盘的施工队老板，拿着民间借贷合同在售楼处打地铺要债。借条上的利息写得像天书——月息3分算良心价，5分是行情价，最狠的见过按日计息的”砍头息”。我当时忍不住问其中一个放贷人：”这么高的利息，开发商还得起吗？”那人咧嘴一笑：”还不起更好啊，抵押的土地和在建工程不比那点利息值钱？”
这种疯狂的融资生态，某种程度上成了行业”去杠杆”的黑色幽默。监管层本意是防范金融风险，结果把房企逼进了风险更高的灰色地带。我跟踪过某中部房企的融资路径：2019年以前80%来自银行开发贷，2021年转向信托和私募，到今年初竟然有40%融资额来自民间借贷。财务总监私下跟我说：”每次签这种合同都像在赌命，但不停工就意味着还能维持估值，停工就彻底崩盘。”
最讽刺的是，某些看似”创新”的融资方式本质上还是换汤不换药。比如最近流行的”供应链金融”，说是用应收账款质押融资，实际就是让施工方垫资干活。某央企地产的项目总跟我吐槽：”现在招标都得看施工单位的融资能力，能带资进组的优先中标，这哪是盖房子，分明是拼谁的融资渠道更野。”
但你说金融机构有错吗？倒也不尽然。某银行信贷部的老同学给我看过他们的”雷区清单”：房企负债率超70%的直接拒贷，三四线城市项目上会都不用上。”去年踩了个雷，现在全行年终奖打对折，”他指着系统里一排红色预警，”不是我们不想放贷，是实在赔不起了。”
这种双向的恐惧正在形成死亡螺旋——越缺钱的房企越贷不到款，越贷不到款就越走向高息借贷，而高息借贷又进一步恶化财务报表。我整理过二十家暴雷房企的轨迹，八成都是在传统融资渠道收缩后，两年内被高息负债拖垮的。
或许我们需要承认一个残酷的现实：当整个行业都患上”资金饥渴症”时，再严格的监管都像在漏水的船上补窟窿。最近某省搞的”地产纾困基金”就是个例子——号称百亿规模，实际到账不足十亿，面对上千亿的资金缺口简直是杯水车薪。
昨晚又收到那位房企朋友的微信：”最后还是借了那24%的过桥资金，先把月底的信托兑付撑过去。”配图是办公室窗外未完工的楼盘，塔吊的剪影在暮色里像一个个巨大的问号。
我不知道该回复什么。在这个所有人都知道结局危险的游戏里，玩家们却停不下借贷的脚步——因为停下就是立刻死亡，而奔跑至少还能期待转机。这种绝望的狂奔，或许才是当下地产融资最真实的肖像。
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