去年冬天，我在陆家嘴某栋摩天楼的顶层酒会上，目睹了一位地产投资总监如何用三分钟说服犹豫的合伙人。他并未展示冗长的报表，只是轻晃香槟杯，指着窗外霓虹闪烁的金融区说：”看这些灯光，每盏灯背后都是愿意为平方付高价的租户——这就是我们的公允价值。”玻璃窗映出他志得意满的脸，仿佛那些灯光真是为他而亮。那一刻我忽然意识到，所谓公允价值计量，或许是人类集体编织的最精致的财务幻觉。
会计教科书总将公允价值奉为圭臬，称其比成本模式更”真实”地反映资产价值。但当我翻遍某房企连续五年的年报，发现其投资性房地产估值波动竟与当地官员调任周期高度吻合时，不禁怀疑这究竟是市场定价还是权力定价。尤其去年第三季度，该企业凭借公允价值变动硬生生将亏损扭为盈利——而同期实际租金收入却下降12%。这魔术般的操作让我想起菜场里总给香菇喷水增重的小贩，本质上都是通过改变计量方式制造视觉溢价。
业内朋友常辩称”市场不会说谎”，但2018年我们在深圳调研高端写字楼时，同一栋楼在两家机构的评估报告里价差竟达23%。评估师A指着刚落成的科技园区说”未来溢出效应显著”，评估师B却盯着空置率警告”供应过剩已现端倪”。如今那栋楼真实出租率始终徘徊在六成，但估值报告每年仍保持8%的增值——毕竟聘请评估机构的费用，还不及估值提升带来融资额度的零头。这种心照不宣的合谋，像极了当代版皇帝的新衣。
更荒诞的是疫情时期的估值游戏。2020年Q2，某商业地产巨头宣称”采用疫情影响因子调整估值模型”，结果公允价值仅微调3.5%。但同期其商户实际退租率高达34%，隔壁商场甚至挂出”整层租赁送半年免租期”的横幅。当我向他们的CFO追问如何量化”未来经济复苏预期”时，对方微笑着引用丘吉尔的名言：”不要浪费一场好危机。”后来才明白，所谓估值模型里的阿尔法系数，本质上是管理层乐观程度的函数。
公允价值最吊诡之处在于，它既要求基于市场信息，又允许掺入主体假设。这种半客观半主观的混沌状态，简直是为房地产行业量身定做的财务橡皮泥。我见过最极端的案例，是某公司把郊区物流仓库按周边住宅用地行情估值，理由竟是”城市规划可能调整”。这种打着”前瞻性”旗号的估值狂欢，最终在审计机构留了句”存在重大估计不确定性”的保留意见——但股价早已借着估值提升涨过三轮。
或许我们应该承认，公允价值模式本质上是用精致的数学模型包装人类贪婪与恐惧的周期性发作。当整个行业都在用评估报告里的数字互相佐证价值时，那些打印在铜版纸上的数字早就脱离了砖块水泥的现实。就像黄浦江的夜景灯光永远比白天的旧楼好看，但你要真按灯光下的估值去买楼，大概率会成为击鼓传花的最后一棒。
下次再看到财报里跳动的公允价值收益时，不妨想想我那位在酒会上的朋友——他上个月刚因项目暴雷离职，而窗外那些霓虹灯，依旧为新的故事闪烁着。
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